I rilevanti valori presenti nel luogo interessato dal progetto di nuova espansione residenziale sono attestati per l'aspetto ambientale dalla classificazione del vicino bosco di Carpenedo (Venezia) come Sito di Interesse Comunitario e Zona di Protezione Speciale dell'avifauna in applicazione della Direttiva comunitaria 92/43 (per la Legge nazionale vigente dal 1997), mentre per l'aspetto paesaggistico il medesimo ambito dell'espansione residenziale e un più ampio contesto sono interessati dalla classificazione PALAV-Piano Area Laguna di Venezia, riguardante la laguna e altre aree contermini, approvato dal Consiglio regionale nel 1995 in applicazione della Legge Galasso del 1985, con valenza paesaggistica e sovraordinato a tutti i piani regionali, provinciali e comunali, compresi quindi i piani di lottizzazione. La parte seguente è dedicata alla ricostruzione delle modalità che di fatto portano alla inapplicazione di quest'ultima.
  
La vicenda Amministrativa del nuovo progetto insediativo (il piano di lottizzazione) ha origine oltre 10 anni fa. Non nasce per iniziativa dell'Amministrazione comunale ma con l'acquisto di un terreno destinato a bosco da parte di alcuni privati (abbastanza noti nel panorama mestrino), che poi presentano una osservazione al Comune in occasione di una variante urbanistica, perchè diventi zona edificabile (alberghi, residenza) in sostituzione della prevista classificazione a bosco.

L'osservazione viene bocciata dal Consiglio comunale  (24 settembre 2001) seppure contro l'indicazione favorevole degli Uffici dell'urbanistica; già allora questi tralasciavano la normativa sovraordinata e cogente (prescrizioni e vincoli, non direttive di indirizzo da applicare discrezionalmente) dell'art. 21/a del PALAV, come sta avvenendo ora. L'osservazione veniva riproposta in Regione, ma la Giunta Regionale approvava la Variante e bocciava l'osservazione, come indicato dal Consiglio comunale e dalla istruttoria degli Uffici regionali dell'urbanistica (nella quale  veniva applicata la cogenza dell'art. 21/a per le prescrizioni e vincoli). Detta osservazione veniva però successivamente riproposta dalla Commissione Consiliare alla Giunta regionale che con una seconda deliberazione (3 dicembre 2004), recepiva l'indicazione di accoglimento dell'osservazione n.734, seppure subordinandola alla verifica di compatibilità con l'art.21/a, e la proponeva come modifica al Comune.

Un fatto piuttosto singolare quest'ultima successione di avvenimenti: un organo (la Commissione regionale) di controllo politico, delle politiche di governo del territorio rispetto agli indirizzi assunti dal Consiglio regionale (tra questi il PALAV), che promuoveva la causa di una iniziativa immobiliare privata e ne rimandava la essenziale verifica di compatibilità con le scelte vincolanti del medesimo Consiglio regionale. La trasparenza amministrativa non sembra guadagnarci  quando si consideri l'affinità di "ideali politici" tra chi rappresenta ufficialmente gli interessi della Società di promozione immobiliari e la gestione della  Commissione consiliare regionale.

Il seguito è abbastanza noto: il Consiglio comunale (giugno 2006) approvava con riduzione (del volume edificabile) la proposta regionale riguardante l'osservazione (ma non compare traccia della verifica di compatibilità con l'art. 21/a) e la trasmetteva alla Regione; qui seguivano i noti ricorsi al TAR della società interessata, poi il Consiglio di Stato, nei quali il Comune è risultato soccombente perchè la riduzione volumetrica proposta era stata formalizzata oltre i termini previsti; poi la deliberazione della Giunta regionale del 29 luglio 2008, n.2141, di approvazione definitiva della Variante urbanistica comprendente l'osservazione (anche in questo caso priva della verifica di compatibilità con l'art. 21/a), contro la quale il Comune di Venezia ricorreva al TAR per l'annullamento della parte riguardante l'osservazione (con l'intervento "ad adiuvandum" di numerose Associazioni  e una petizione al sindaco a favore della tutela del bosco di Carpenedo sottoscritta da circa 4.300 cittadini).

La recente conseguente sentenza del TAR (2736/2008) dava un esito negativo per il Comune, perchè l'approvazione veniva giudicata atto dovuto, previsto  dalla Legge Regionale 61/85, art. 46 ( riguarda il  procedimento di approvazione delle varianti urbanistiche), e non discrezionale, mentre precisava che "la verifica di conformità ... dell'art. 21/a PALAV ... non può allora spettare che all'Ente-il Comune di Venezia-cui è riservato il potere di approvare il piano di lottizzazione".

Giunti a questo punto la verifica di compatibilità PALAV art. 21/a rimane ancora sospesa.

Visti i  precedenti, compreso il contrastato atto di adozione del piano di lottizzazione da parte della precedente Amministrazione alla scadenza del mandato, sembra non resti che sperare nella trasparenza del prossimo Consiglio comunale. Ma l'art. 21/a del PALAV, con effeti cogenti (direttamente efficaci) nella parte delle prescrizioni e vincoli, non è norma di pianificazione territoriale regionale con valenza paesistica vincolante anche per il Comune di Venezia?  sovraordinata quindi alle norme di piano comunali oltre che ai provvedimenti della Giunta Regionale? che può essere modificata soltanto da una puntuale e motivata deliberazione del Consiglio Regionale di variazione del PALAV e non da variati urbanistiche e tanto meno da piani di lottizzazione?; può pertanto risultare tale verifica inevasa, priva di risposta, e lasciata alla valutazione politica del Consiglio comunale in occasione dell'approvazione del piano di lottizzazione?